PF 대출 브릿지론 한국 부동산 악순환 해결 연구

최근 태영건설 워크아웃으로 나타단 한국경제의 위기는 최근에 부동산 PF의 부실에서 시작이라는 문제가 부각되었다. 이에 대한 문제점을 해결하고자 정부에서 고민하고 있다.

한국 부동산의 악순환 문제

1.  한국 부동산 건설의 악순환

한국경제의 불황이 오면 부동산 경기의 위기가 오고 그럼 또 PF의 부실이라는 문제가 쳇바퀴처럼 공식처럼 흐름이 되었다. 이에 근본적인 문제점을 해결하고자 하는데, 현재 부동산 건설의 시스템은 빛 돌려막기 식으로 운영되었다는 것이다.

가. 부동산 개발 단계 및 자금의 흐름

부동산 개발의 단계로는

1단계 시행사가 땅을 사고 인허가를 받는 단계 (브릿지론)

2단계 인허가 받은 곳에 건물짓고 분양받는 단계 (PF대출)

3단계 준공하고 입주하는 단계 등 총 3단계 (입주자 대금)

인허가 전에는 일반적인 대출이 힘들어 브릿지론이라는 고금리 대출을 받아 땅을 산다. 그리고 인허가 후에 은행으로부터 본 PF대출이라고하는 비교적 브릿지론보다는 낮은 금리로 대출을 받아 브릿지론을 상환한다. 이후는 입주자들로부터 돈을 받아 본PF를 상환하는 방법으로써 구조자체가 빛을 돌려막기 식으로 운영된다.

부동산 개발

나. 부동산 시행사 자본

이 구조상에서 시행사들은 전체 사업비에서 5~10%만의 자기자본을 투입하고 수천억원, 수조원의 부동산 개발을 한다. 특히, 한국의 경우에 시행사의 자격은 법인은 3억, 개인은 6억 뿐이다. 즉, 자본의 규모가 작은 시행사의 경우도 3~6억만 가지고 있으면 수천억원 이상의 부동산 개발을 할 수 있다는 것이다.

 

2.  한국 부동산 악순환 해결방안

가. 선진국의 사례

2023년 금융연구원에 조사에 따르면 선진국의 부동산 개발의 경우, 미국과 같은 경우는 건설 자금만 금융권에서 조달을 하고 땅을 사고 사업수행의 비용은 시행사가 20~30%의 직접부담을 한다. 그리고 그외의 비용은 외부투자를 받는 구조이다.

특히, 선진국의 경우는 한국 부동산처럼 선분양이 일반적이지 않고, 대부분 후분양 시스템이기 때문에 분양대금 자체로 사업을 수행하는 경우는 많지 않은 것으로 나타났다. 즉, 부동산 개발 자체로 보면 시행사들은 한국보다 투입준비 자금이 훨씬 많이 든다.

 

나. 해결책 연구

부동산 PF 잔액

-> 땅 구매시 20% 자기자본의 투자비율을 보는 은행과 달리 기준이 없는 증권사의 경우 대출 연체율이 매우 급등하였다.

한국의 경우도 부동산이 호황일때는 현재의 시스템으로로도 괜찮으나, 경기가 하락하게 되면 투자자금에 대한 이자를 납입하지 못하여 부도가 발생한다. 이후 하도급 업체들의 줄도산, 금융기관 악화, 이어 입주자들의 피해 등 악순환이 이뤄지게 되는 것이다.

그래서 근본적인 원인을 해결하고자 미국 사례와 같이 자기자본으로 부동산 개발을 할 수 있는 시스템을 만들고자 한다는 이야기가 나온다. 즉, 처음에 브릿지론을 이용해서 땅을 사지말고 최소한 시행사는 땅만큼은 자기돈으로 구매할 수 있는 여력이 되어야한다는 것이다. 

현재 저축은행에서 시행되는 기준이 있는데, 시행사에서 브릿지론으로 땅을 구매하러 왔을때 최소한 20% 이상의 자기자본이 투입된 업체에 대해서만 대출이 이루어지는데 이 기준을 모든 금융기관에 적용하겠다는 것이다. 그 다른 금융기관이라는 것은 은행과 증권기관을 의미하는 것이다. 

이러한 시스템의 개선의 방향은 정해진 것으로 보이고, 앞으로 해당 자기자본 비율에 대해 연구하고 혹시나 부작용은 없는지 보완할 점은 없는지 살펴보고 발표할 것으로 보인다.

 

다. 문제점

그런데 이미 이에 대한 문제점으로 나타나는 것이

1. 한국에서는 최소한 20%로 땅을 구매할 수 있는 여력의 시행사는 매우 적다

2. 한국 부동산 자체가 대규모 단지를 선호하기에 투자 금액 비율이 높을 수 밖에 없다.

3. 미국이나 선진국처럼 외부투자를 받는 것이 쉽지는 않다.