재건축 아파트 상가 지분 쪼개기 금지

그동안 재건축 아파트의 걸림돌이였던 부동산 재건축 아파트 상가 지분 쪼개기가 금지될 전망이다.

#1  상가 지분 쪼개기란?

재건축 대상 아파트에 대해 보상의 경우, 아파트 원소유자들은 재건축된 아파트 소유권을 받고, 상가의 원소유자들은 원칙적으로 재건축이 되는 아파트의 상가를 받는게 원칙이다. 그런데 재건축을 원하는 조합원들의 상황을 악용하여 아파트 분양권을 얻고자 악용하는 사례가 바로 '상가 지분 쪼개기' 이다. 

 재건축에 대해 아무래도 빠르게 동의를 얻어 재건축에 힘을 내기 위해서 조건을 경우가 있다. 바로 별도로 조합의 규정에 별도로 명기하여 아파트 상가 소유자들도 입주권을 받을수 있다고 조합원들의 동의하에 명시한 경우이다. 

지분 쪼개기가 문제가 됬던 것은 재건축을 막는 대표적인 걸림돌로 작용을 했기 때문이다. 재건축을 하기 위해서는 원소유자들의 동의를 받아 땅이나 건물을 모아 재건축을 하는데 이것을 어떤식으로 돌려주는 방법을 모색해보는 것이다. 그런데 재건축 정비사업을 진행하는데 원소유자들이 너무 많은 경우가 있다. 바로 상가 쪼개기 등을 통해 지분이 늘어난 경우인데 이런 경우는 사업성의 수익성을 기대하기 힘들고 지나친 요구로 사업이 실패하는 경우가 생긴다.

그 예로써 서울의 중심가 아파트 경우에 20~30억의 분양권을 얻기 위해서, 아파트 상가의 지분을 쪼개어 그 권리를 얻어 아파트 분양권을 받으려는 시도를 하는게 큰 문제가 되었다. 실제 서울 강남구 개포 주공 6단지 7단지의 경우에는 상가 토지 중의 절반을 45명이 공유하고 있고, 상가 지분이 1평도 안되는 사람이 존재한다고 한다. 부산의 해운대구 '대우마리나 1차 아파트 지하상가가 120여개로 쪼개저 있 경우가 있다. 이러한 경우에 조합원 수가 크게 늘다보니, 조합원들에게 모두 한채씩 분양하게 되면 일반분양의 물량이 없어지고 심한 경우 소송만 진행하다 사업자체가 중단는 경우가 많았다.

 

#2  도시 및 주거환경 정비법 통과

국회 상임의 국토교통위원회에서 관련법안이 통과가 되었음. 이달 중 본회의를 통과할 가능성이 크다. 그렇다면 2024년부터 재건축 아파트 당지에서 상가의 지분을 잘게 쪼개어 아파트 입주권을 받으려는 꼼수는 사라질 전망이다.

그동안 권리 산정 기준일을 정하여, 그 전까지 소유권만 인정하도록 법이 되있었다. 그런데 앞으로는 이 시점을 재건축 초기단계로 앞당기기로 결정을 하였다. 지금까지는 재건축을 발표하고 권리 산정 기준일을 확정하는데 여유있는 시간이 길어지다보니 이 기간동안 상가 지분쪼개기가 집중적으로 이루어졌다. 지금은 일반 입주민들에게 재건축을 공고하는 시점부터 권리 산정 기준일로 정하도록 바꾸겠다고 한다. 그리고 권리 산정 기준일 이후에 들어온 소유권자들은 현금 청산(기존 소유권 건물의 감정평가액)을 기준으로 돌려주기로 하였다.

혹여나 상가 지분쪼개기를 더욱 빠르게 움직일 수가 있는데, 이번 개정안에는 상가 지분쪼개기를 지자체 허가를 받아야 된다고 규정하였다. 이러한 경우로 사업성의 수익성도 좋아지고, 속도도 빨라질 것으로 기대한다.

그러나 또다른 한계성을 드러냅니다. 서울의 대도시 같은 경우, 재건축 대상의 아파트들은 쉽게 예상이 되는데 아무리 기준시점을 빠르게 정한다고 해도 이미 예상하고 진입할 수도 있다고 본다. 그래서 이에 대한 대안으로 일정 필지 이하에 대해서는 소유권을 쪼갤 수 없도록 하는 규정이 필요하다는 지적이 있다.